El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, al cual tenemos que hacer frente cuando transmitimos un inmueble ya sea por compraventa, donación o herencia.

La regulación de este impuesto, al ser un tributo cuya gestión se ha atribuido a los municipios, dependerá de la normativa del ayuntamiento donde radique el inmueble en cuestión.

No obstante, existe una regulación genérica en la Ley de Haciendas Locales, a la que se deben adecuar todas las normativas municipales. Ha sido esta ley la que ha sido objeto de impugnación ante el Tribunal Constitucional, concretamente, el artículo 107 relativo al cálculo de la base imponible. Como ya sabrá, la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Sin embargo, con el fin de cubrir el vacío legal que la sentencia ha provocado, el Ministerio de Hacienda publicó una ley (Real Decreto-ley 26/2021) que modifica el precepto declarado inconstitucional.

Situaciones en las que el contribuyente puede hallarse

La primera de ellas, las trasmisiones que se realizaron antes del 26 de octubre, pero que aún no hayan realizado la autoliquidación o que estén esperando a que el ayuntamiento les remita la liquidación de la plusvalía. En el primer caso, se recomienda que se haga la plusvalía aplicando una base imponible y una cuota de cero. En caso de estar esperando a que el ayuntamiento le gire la liquidación correspondiente al impuesto, recomendamos recurrirla una vez se reciba. En cualquier caso, si la autoliquidación o liquidación han devenido firmes, no cabe reclamación, ya que la sentencia establece la irretroactividad de las actuaciones a este respecto.

En cuanto a las transmisiones realizadas entre el 26 de octubre (fecha de publicación de la sentencia) y el 9 de noviembre (publicación de la nueva normativa de plusvalía), estas estarán exentas del pago del tributo al haber sido declarado inconstitucional.

Finalmente, en cuanto a aquellas transmisiones que se hayan llevado a cabo a partir del 10 de noviembre, los contribuyentes deberán abonar el tributo y presentar la autoliquidación o declaración correspondiente conforme a la nueva normativa.

En qué consiste el Real Decreto que modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal

La nueva normativa adapta el impuesto de tal manera que busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o herede una vivienda cuando ha habido una ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago a partir del 10 de noviembre, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). No tiene carácter retroactivo.

El real decreto ley establece dos alternativas de cálculo del impuesto:

• La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes. Cada año se aprobará unos coeficientes nuevos que irán contemplados, por ejemplo, en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método optativo, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble.

• La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

El contribuyente podrá elegir entre estos dos modelos, aquel que sea más conveniente para él. Recordamos que este impuesto grava el valor catastral del suelo del inmueble, no del vuelo. Otra novedad es que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, calculadas entre la fecha de adquisición y la de enajenación.